L’accés a l’habitatge s’ha consolidat com una de les principals amenaces socials, econòmiques i polítiques d’Andorra. Així ho adverteix el Fons Monetari Internacional (FMI) en l’informe Housing Affordability in Andorra, publicat pel Departament Europeu de l’organisme i del qual se n’ha fet ressò La Veu Lliure (laveulliure.ad).
L’estudi, inclòs dins dels IMF Selected Issues Papers i elaborat per Ana Lariau i Michelle Tejada, atribueix la situació a l’augment sostingut dels preus immobiliaris i dels lloguers, combinat amb canvis demogràfics i un model econòmic fortament dependent de la immigració. El resultat, segons l’FMI, és un problema estructural d’habitatge al Principat.
Una de les conclusions clau de l’informe és l’elevada proporció de llars que viuen de lloguer. L’any 2019, prop del 65% de les llars andorranes eren llogateres, una xifra excepcionalment alta si es compara amb la mitjana de la Unió Europea, situada per sota del 30%.
Segons l’FMI, aquest tret estructural explica bona part de la crisi actual, ja que l’accés a l’habitatge acostuma a ser més baix per als llogaters que per als propietaris, especialment en contextos d’encariment del mercat.
L’anàlisi basada en dades de l’Enquesta de Condicions de Vida mostra que els treballadors amb baixos ingressos i poca qualificació són els col·lectius que pateixen amb més intensitat la pressió del lloguer.
Una sobrecàrrega severa
L’FMI constata que els llogaters tenen ingressos anuals fins a un 40% inferiors als dels propietaris i que més del 70% de les llars dels dos primers quintils de renda viuen de lloguer. En el quintil d’ingressos més baix, més del 42% dels llogaters destinen més del 40% dels seus ingressos a l’habitatge, una proporció considerada de sobrecàrrega severa.
Aquesta situació afecta especialment els treballadors essencials del sector serveis, un dels pilars de l’economia andorrana. Tot i que la despesa mitjana en habitatge se situa al voltant del 20% de la renda disponible -en línia amb Europa-, l’informe alerta que la taxa de sobrecàrrega d’habitatge a Andorra és una de les més elevades de la regió.
El 2019, el 13,9% de la població destinava més del 40% dels seus ingressos a l’habitatge, una xifra clarament superior a la mitjana europea. Aquesta sobrecàrrega es concentra gairebé exclusivament entre els llogaters, mentre que entre els propietaris és molt inferior.
Obstacle pel creixement econòmic
L’informe identifica un desajust estructural entre l’oferta i la demanda d’habitatge assequible, agreujat per una baixa fluïdesa del mercat immobiliari. Aquesta rigidesa redueix la rotació d’habitatges, intensifica l’escassetat de lloguers de curta durada i dificulta la contractació de treballadors estrangers.
Segons l’FMI, la manca d’habitatge no només té conseqüències socials, sinó que també limita el creixement econòmic i pot frenar decisions d’inversió, ja que moltes empreses tenen dificultats per allotjar els seus empleats.
El document subratlla que l’habitatge ja és una preocupació central per a la població. En una enquesta de percepció realitzada el 2023, el 67% dels enquestats considerava que l’accés a l’habitatge havia de millorar, davant només un 3% l’any 2015.
Habitatges de luxe
Pel que fa al parc d’habitatge, les dades mostren un creixement moderat però insuficient per absorbir la pressió del mercat. Entre 1990 i 2021, el nombre d’unitats d’habitatge gairebé es va duplicar, passant de 21.627 a 41.215, en paral·lel a l’augment de la població.
Tanmateix, bona part de la construcció recent s’ha concentrat en habitatges de luxe o d’alt cost, inabastables per a una gran part de la població. Aquesta tendència ha estat impulsada per la demanda de segments més adinerats i per l’augment dels costos del sòl i dels materials.
Les llicències de construcció residencial, tot i un lleuger increment els anys 2019 i 2020, han crescut només al ritme de la població, sense generar un augment significatiu de l’oferta d’habitatge assequible, especialment en el mercat de lloguer.
Ampliar l’oferta de pisos assequibles
Davant d’aquest escenari, l’FMI defensa la necessitat d’un enfocament de polítiques públiques que permeti ampliar el parc d’habitatge a mitjà termini, tot advertint que cal actuar amb prudència per evitar distorsions del mercat.
L’organisme internacional considera essencial augmentar l’oferta d’habitatge assequible, especialment de lloguer, per donar resposta a la elevada proporció de llogaters, inclosos treballadors temporals i estrangers. Tot i reconèixer que mesures administratives com l’extensió obligatòria de contractes o els límits als augments del lloguer poden oferir un alleujament temporal, l’FMI alerta que també redueixen la fluïdesa del mercat.
Entre les recomanacions, el Fons aposta per mobilitzar habitatges buits, reduir la infraocupació, expandir l’habitatge social, gravar el sòl i les vivendes inactives i fomentar la participació del sector privat mitjançant incentius fiscals i reguladors.
En definitiva, l’FMI subratlla que la crisi de l’habitatge a Andorra requereix una resposta complexa i estructural, basada en una agenda de polítiques a mitjà termini alineada amb el model econòmic del país, el sector serveis, el turisme d’alt valor, la immigració i la inversió en infraestructura pública.
