El mercat immobiliari andorrà continua descontrolat i amb preus esbojarradament a l’alça. El cost mitjà d’un habitatge al Principat ja se situa en 965.401 euros i el de lloguer, en més de 3.200 euros mensuals, segons recull l’últim informe del Col·legi Professional d’Agents i Gestors Immobiliaris d’Andorra (AGIA). Una realitat que, d’acord amb l’analista de l’estudi, el catedràtic Luís Alberto Fabra, respon a una dinàmica estructural difícil de revertir a curt termini.
Fabra assenyala que l’encariment sostingut dels preus és conseqüència directa d’una demanda que no deixa de créixer —impulsada tant per l’augment de la població resident com per l’interès estranger— i d’una oferta cada vegada més escassa als portals immobiliaris. Aquest desequilibri ja ha provocat un increment superior al 12% en els preus, una tendència que, segons l’expert, apunta a continuar en els pròxims mesos.
Preus disparats
L’estudi també posa en relleu la bretxa existent entre els diferents indicadors del mercat. Mentre que el valor mitjà del metre quadrat se situa en 4.373 euros, el preu efectiu de tancament de les operacions de compravenda arriba fins als 6.737 euros per metre quadrat. Aquesta diferència reflecteix el desajust entre els preus inicials dels immobles i el cost final que assumeixen els compradors, fet que agreuja les dificultats d’accés a la propietat.
Per il·lustrar aquesta situació, Fabra planteja un escenari orientatiu: amb un preu mitjà lleugerament superior als 4.000 euros el metre quadrat, un pis de 70 metres quadrats hauria de costar al voltant de 260.000 euros. Tanmateix, la realitat del mercat és ben diferent. Els habitatges per sota dels 400.000 euros són pràcticament inexistents, tot i concentrar una part important de la demanda. Aquesta absència s’explica, en gran part, per la gran dimensió mitjana dels pisos que es construeixen, fet que eleva el preu final encara que el valor del metre quadrat no augmenti de manera significativa.
Pisos més petits
Davant d’aquest escenari, l’analista aposta per repensar el model urbanístic i els mecanismes de regulació. Entre les mesures proposades, destaca la necessitat d’impulsar l’habitatge col·lectiu, incrementar el nombre d’unitats per parcel·la i afavorir edificacions en alçada que permetin un ús més eficient del sòl. L’objectiu seria promoure habitatges de dimensions més reduïdes, adaptats a la realitat demogràfica del país, on la mida mitjana de les llars se situa en 2,2 persones, i més ajustats a la capacitat econòmica dels compradors.
La fiscalitat també apareix com un element clau. Fabra defensa una diferenciació impositiva que afavoreixi la compra d’habitatge habitual per sobre de la inversió immobiliària, com a eina per millorar l’accés a la residència principal.
Pel que fa a l’activitat del sector, les dades confirmen un moment d’intensa dinamització. Segons l’estudi, Andorra registra fins a 25 compravendes anuals per cada 1.000 habitants, una xifra molt superior a la d’Espanya, on se situa habitualment entre les 10 i les 14 operacions. Aquest volum d’activitat evidencia un mercat altament actiu, alimentat en part pel pes de la segona residència i per l’atractiu internacional del país, factors que consoliden un cicle clarament expansiu del sector immobiliari.
