Fa mesos que escoltem la mateixa xifra com un mantra: només el 17% de les compravendes immobiliàries les fan estrangers, la resta són residents. Sobre el paper sona tranquil·litzador, gairebé patriòtic. Però quan poses totes les peces sobre la taula –declaracions al Consell General, notes del Departament d’Estadística, informes internacionals i notícies locals–, la sensació és una altra: no estem davant d’una gran mentida, sinó d’una veritat a mitges. I en política, la veritat a mitges, repetida com si fos la foto completa, pot ser pitjor que una mentida sencera.
En les declaracions d’aquest 11 de desembre, Conxita Marsol ha insistit que «només el 17% de les compravendes immobiliàries les fan estrangers» i que «83 de cada 100 transaccions les signen residents». Alguns mitjans ho han amplificat amb titulars com “vuit de cada deu compravendes són de residents” o “una de cada cinc operacions les fan no residents”. El missatge és clar: el pes del capital estranger seria minoritari i el problema de l’habitatge vindria sobretot de dins. Però aquesta lectura descansa en un truc comptable molt simple: tracta com a “inversió local” tot allò que, en el registre, no porta directament el segell d’“estranger”, encara que al darrere hi hagi capital de fora, testaferros o estructures híbrides.
Resulta que el 17% només reflecteix les operacions que passen pel filtre formal de la inversió estrangera directa: persones físiques no residents o societats amb més del 50% de capital estranger, segons la Llei Òmnibus 5/2025. Tot el que queda per sota d’aquest llindar –societats andorranes amb un 30 o un 49% de capital forà, patrimonis que fa anys que van “adoptar” passaport societari local, estructures mixtes– queda automàticament col·locat dins del 83% “resident”. Marsol (1960, advocada) no és una novata: va ser secretària general del Comú d’Andorra la Vella durant dues dècades, cònsol major entre 2015 i 2023 i avui pilota un superministeri amb quatre carteres. No té antecedents judicials per falsedat en dades, però sí un historial de polèmiques on se l’ha acusat d’adaptar normes “a mida” o de defensar operacions controvertides. Sap perfectament que, quan tria el 17%, no està descrivint tot el pastís, sinó el tros que li convé ensenyar.
L’ombra societària i fiduciària és, de fet, el que dispara les alarmes. En molts països que han fet del “paradís immobiliari” un model econòmic, és habitual que els immobles acabin a nom de societats locals amb percentatges variables de capital estranger: prou baixos per no activar l’alarma legal, prou alts per garantir el control real. A Andorra no hi ha cap raó per pensar que som diferents. Les consultes vinculants del 2024 sobre l’impost a la inversió estrangera ja descriuen casos de “societats transformistes”: societats andorranes que compren un immoble com si fossin inversió local i que, després d’un canvi d’accionariat, passen a ser considerades estrangeres i acaben pagant l’IEI retroactiu. En el moment de la compravenda, però, aquestes operacions han estat registrades i comptabilitzades com a “residentes”. Així és com una part del capital de fora es cola dins del 83% que Marsol ven com a “nostre”.
Obrim ara el capó dels números tal com el Govern no vol fer. Agafem la foto que la pròpia ministra ha posat en circulació: 2.525 compravendes el 2024. D’aquestes, 525 s’han declarat com a inversió estrangera directa: el famós 17%. Les 2.000 restants es classifiquen com a “residents” i construeixen l’argument del “83% local”. Ara bé, si assumim –com fan els estudis de l’FMI, Global Property Guide o Tax Justice Network per jurisdiccions similars– que, en una banda alta, un 40% d’aquestes operacions “andorranes” estan en realitat controlades per capital estranger a través de societats, la imatge canvia: 40% de 2.000 són 800 operacions addicionals d’origen forà camuflat com a local. Sumem: 525 declarades + 800 ocultes dins el 83% = 1.325 compravendes vinculades a capital estranger. Sobre un total de 2.525, això dona aproximadament un 52,5%. En aquest escenari, més de la meitat del mercat immobiliari 2024 tindria, en realitat, origen de fora, encara que només una part mínima aparegui a les estadístiques com a tal.
Sense quedar-nos només amb aquest càlcul, hi ha indicis que apunten en la mateixa direcció. Durant la moratòria 2023-2024, uns 339 pisos van “aflorar” de cop quan es va anunciar que l’IEI podria aplicar-se amb efectes retroactius: habitatges que no estaven en el radar com a parc de lloguer ordinari i que, de sobte, van aparèixer com a oferta. Entre 50 i 100 consultes vinculants anuals giren al voltant d’aquestes societats transformistes que busquen la millor manera de moure actius sense perdre avantatges. El valor mitjà de les operacions declarades com a estrangeres és aproximadament un 63% més alt que el de les considerades locals, de manera que una minoria de compravendes pot distorsionar el tram alt del mercat. I quan en alguns trimestres del 2025 la proporció d’habitatges venuts a capital estranger salta del 17% global a entorns del 30%, el relat del “problema menor” comença a trontollar.
Finalment, la capa fiscal revela fins a quin punt el sistema descansa en una minoria privilegiada. Carles Naudi va explicar a RTVA que deu obligats tributaris paguen entorn d’un terç de l’IRPF del país. Dies després, el ministre de Finances, Ramon Lladós, va matisar que, en realitat, serien uns cent contribuents que aporten al voltant d’un quart del total. Tant se val si són deu o cent: el missatge de fons és que una part enorme de la recaptació depèn d’un grapat de patrimonis d’altíssima renda. Si una porció d’aquests perfils canalitza alhora inversions immobiliàries a través de fiduciàries opaques, té tot el sentit atribuir-hi una fracció addicional de les 2.000 operacions etiquetades com a “locals”. Si, per exemple, només un 10% d’aquest bloc “resident” –200 operacions– estigués fortament concentrat en aquests patrimonis vinculats a capital de fora, el recompte canviaria de nou: 1.325 + 200 = 1.525 operacions reals amb capital estranger. Sobre 2.525 en total, això s’acosta a un 60,4%. No és ciència exacta, però sí un ordre de magnitud coherent amb tots els senyals que arriben del mercat.
Observar com Marsol utilitza el 17% ajuda a entendre per què, per molta lletra petita, això s’assembla a una mentida. No cal manipular un Excel per induir a error; n’hi ha prou amb triar la columna que et deixa millor i amagar la resta sota l’alfombra institucional. La ministra sap que, quan diu “només un 17% són estrangers”, l’oient mitjà interpreta que el 83% restant és inversió genuïnament local, gent del país que compra per viure-hi o estalviar-hi. Sap també que, en un context de crisi d’habitatge, aquesta imatge rebaixa la pressió sobre el Govern i desvia el focus cap a altres culpables abstractes. El problema no és que la xifra sigui falsa; és que s’utilitza sabent que dóna una impressió que no s’aguanta quan incorpores les capes societàries, fiduciàries i fiscals.
Recordem que el debat no és només comptable, sinó polític i moral. En un país on una part creixent de la població ha de marxar o acceptar condicions indignes pel preu del lloguer, definir què compta com a “estranger” i què compta com a “resident” és una manera de decidir qui té dret real a arrelar. Per això, la irrupció d’actors com el Partit Pirata d’Andorra, que posen la transparència al centre, no és un caprici: és una resposta a la sensació que les xifres s’utilitzen per maquillar, no per explicar. Si el Partit Pirata decideix portar aquesta qüestió als tribunals i demanar que es mirin a fons les dades, el que estarà en joc no serà només l’estil comunicatiu d’una ministra, sinó la credibilitat de tot un model que es ven com a “obert i responsable” mentre oculta la part menys fotogènica del negoci.
Al final, la discussió sobre si Marsol “menteix” o no en sentit jurídic és menys rellevant que el fet que la seva manera d’explicar el 17% no descriu el país que veuen els andorrans quan busquen pis. Si, com suggereixen aquests números, el pes del capital de fora s’acosta molt més al 50 o al 60% que no pas al 17% oficial, parlar de “només una petita part” és, com a mínim, una mentida per omissió. Entre tenir un país o perdre’l hi ha, sovint, la distància que separa una xifra còmoda d’una realitat incòmoda. I aquesta distància, si volem seguir anomenant això democràcia, algú l’haurà de recórrer mirant les dades de cara i deixant de fer passar per local allò que fa temps que s’ha venut a fora.
